ซื้ออสังหาฯ

คู่มือชาวต่างชาติซื้อคอนโดหัวหิน ปี 2026 สิทธิ์ถือครอง ค่าโอน และสิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อ

สรุปสิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติควรรู้ก่อนซื้อคอนโดหัวหิน ทั้งโควตาต่างชาติ 49% การเช่าระยะยาว 30 ปี การโอนเงินจากต่างประเทศ ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน และขั้นตอนตรวจสอบก่อนวางเงิน

อ่าน 11 นาทีอัปเดต 20 ตุลาคม 2569

หัวหินเป็นหนึ่งในไม่กี่เมืองที่ชาวต่างชาติมีตัวเลือกคอนโดริมทะเลและในเมืองให้เลือกมาก และอยู่ห่างกรุงเทพฯ ไม่ไกล กฎหมายเรื่องการถือครองของชาวต่างชาติไม่ซับซ้อนเมื่อเข้าใจหลัก แต่มีความเข้มงวด หากเริ่มต้นผิดขั้นตอนอาจแก้ไขภายหลังได้ยากและมีค่าใช้จ่ายสูง

บทความนี้สรุปว่าชาวต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง ต้องนำเงินเข้าประเทศอย่างไร มีค่าใช้จ่ายอะไรที่สำนักงานที่ดิน และควรตรวจสอบอะไรก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดหัวหิน เหมาะทั้งกับผู้ซื้อต่างชาติและคนไทยที่ช่วยครอบครัวหรือคู่ชีวิตชาวต่างชาติวางแผนซื้อ

ชาวต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง

โดยหลักแล้วกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในนามตนเอง ข้อยกเว้นที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้คือห้องชุดในอาคารที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ห้องชุดแต่ละห้องจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน และชาวต่างชาติถือในชื่อของตนเองได้โดยไม่ต้องมีหุ้นส่วนคนไทย

บ้านและที่ดินต่างออกไป ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของตัวอาคารแยกจากที่ดินได้ แต่ตัวที่ดินมักใช้วิธีจดทะเบียนการเช่า นี่คือเหตุผลที่พูลวิลล่าในหัวหินจำนวนมากขายให้ชาวต่างชาติในรูปแบบสิทธิการเช่า (leasehold)

โควตาต่างชาติ 49%

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ รวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด อีกร้อยละ 51 ต้องเป็นของคนไทย โควตานี้คิดต่ออาคารชุด ไม่ได้คิดต่อผู้ซื้อแต่ละราย

ในทางปฏิบัติหมายความว่า

ควรถามตั้งแต่ต้นว่าห้องที่สนใจยังโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้หรือไม่ อาคารริมหาดที่ได้รับความนิยมอาจใช้โควตาเต็มแล้ว
นิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือรับรองสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว ซึ่งต้องใช้ประกอบการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
หากโควตาเต็ม ผู้ขายอาจเสนอให้ทำสัญญาเช่าแทน ซึ่งเป็นสิทธิที่แตกต่างและด้อยกว่ากรรมสิทธิ์มาก

ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่มีคุณสมบัติตามมาตรา 19 ในกรณีที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อซื้อห้องชุด นอกจากนี้ยังมีกรณีอื่น เช่น ผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ถาวร หรือผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนบางประเภท ควรให้ทนายความช่วยดูว่าเข้าเงื่อนไขข้อใด

กรรมสิทธิ์ (Freehold) กับสิทธิการเช่า (Leasehold)

กรรมสิทธิ์ คือห้องชุดจดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อบนหนังสือกรรมสิทธิ์ ไม่มีวันสิ้นสุด ขายต่อได้ จำนองได้หากสถาบันการเงินรับ และทำพินัยกรรมยกให้ทายาทได้

สิทธิการเช่า คือสิทธิใช้ทรัพย์ตามระยะเวลาที่ตกลง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้ไม่เกิน 30 ปี และการเช่าที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี

สัญญาเช่าหลายฉบับเขียนว่า "ต่อสัญญาได้อีก 30 ปี" หนึ่งหรือสองครั้ง ควรเข้าใจข้อจำกัดของข้อความนี้ให้ชัด

ข้อตกลงต่อสัญญาเป็นเพียงคำมั่นระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้สำหรับช่วงเวลาถัดไป
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ซึ่งมีการรายงานในปี 2568 วินิจฉัยว่าการตกลงต่อสัญญาไว้ล่วงหน้าเพื่อให้ได้สิทธิเกิน 30 ปีไม่มีผลบังคับ แม้จะชำระค่าเช่าไปแล้วและจดทะเบียนสัญญาแรกไว้ก็ตาม
หากเจ้าของที่ดินขายที่ดิน เสียชีวิต หรือล้มละลาย การบังคับให้ผู้รับโอนหรือทายาทต่อสัญญาอาจทำได้ยากหรือทำไม่ได้

สิทธิการเช่ายังเหมาะกับผู้ซื้อบางกลุ่ม เช่น ผู้ที่ต้องการใช้วิลล่าในระยะกลาง เพียงแต่ควรประเมินราคาในฐานะสิทธิใช้ไม่เกิน 30 ปี ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ถาวร

การนำเงินเข้าจากต่างประเทศ

หากซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ด้วยเงื่อนไขนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา เงินค่าซื้อต้องโอนจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ แล้วให้ธนาคารในไทยแลกเป็นเงินบาท ธนาคารจะออกหลักฐานการรับเงิน ซึ่งมักเรียกว่าแบบ Foreign Exchange Transaction (FET) หรือหนังสือรับรองของธนาคาร สำนักงานที่ดินจะตรวจเอกสารนี้ก่อนจดทะเบียนโอน

ข้อแนะนำ

โอนเป็นเงินสกุลต่างประเทศ ไม่ใช่เงินบาทที่ซื้อจากต่างประเทศ เพื่อให้ธนาคารไทยบันทึกการแลกเปลี่ยนไว้
ระบุวัตถุประสงค์ให้ชัด เช่น เพื่อซื้อห้องชุด พร้อมชื่อผู้ซื้อ ชื่อโครงการ และเลขห้อง
สอบถามธนาคารผู้รับก่อนโอนว่าจะออกเอกสารแบบใดสำหรับแต่ละงวด เพราะแต่ละธนาคารต่างกัน และไม่ควรเชื่อข้อมูลเก่าที่ระบุยอดขั้นต่ำตายตัว
เก็บหลักฐาน SWIFT และเอกสารธนาคารทุกฉบับ เพื่อให้ทนายความตรวจก่อนวันโอน

ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่ายชำระในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปคำนวณจากราคาประเมินของทางราชการ ซึ่งอาจไม่เท่ากับราคาซื้อขายจริง

ค่าธรรมเนียมการโอน: ปกติร้อยละ 2 ของราคาประเมิน มักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง แต่ตกลงกันได้และควรเขียนไว้ในสัญญา
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ร้อยละ 3.3 ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน ผู้ขายมักเป็นผู้จ่าย ใช้เมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือขายในลักษณะทางการค้า
อากรแสตมป์: ร้อยละ 0.5 เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ปกติเป็นของผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: เก็บจากผู้ขาย บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินแบบอัตราก้าวหน้าตามจำนวนปีที่ถือครอง นิติบุคคลเสียร้อยละ 1 ของราคาที่สูงกว่า

รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับบางกรณีจนถึง 30 มิถุนายน 2570 แต่มาตรการตามที่ประกาศจำกัดเฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทย และราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต่างชาติจึงควรเตรียมงบตามอัตราปกติ

สำหรับคอนโดใหม่ ให้เตรียมเงินกองทุนส่วนกลาง (sinking fund) ที่จ่ายครั้งเดียว และค่าส่วนกลางล่วงหน้าด้วย ขอตัวเลขเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินจอง

ตรวจสอบก่อนวางเงิน

ตรวจโฉนดและหนังสือกรรมสิทธิ์ ให้ทนายความค้นที่สำนักงานที่ดิน ดูชื่อเจ้าของ ภาระจำนอง การอายัด และสิทธิที่จดทะเบียนไว้
ผู้พัฒนาโครงการและใบอนุญาต สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ตรวจบริษัท ใบอนุญาตก่อสร้าง รายงาน EIA ในกรณีที่ต้องมี และการจดทะเบียนอาคารชุด
โควตาต่างชาติ ขอหนังสือยืนยันว่าห้องนี้โอนให้ชาวต่างชาติได้
นิติบุคคลอาคารชุด กรณีซื้อต่อ ผู้ขายต้องขอหนังสือรับรองว่าไม่มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ ควรขอดูงบการเงินและรายงานการประชุมล่าสุดด้วย
ค่าส่วนกลางและกองทุน ดูอัตราต่อตารางเมตร สิ่งที่ครอบคลุม ยอดกองทุน และแผนซ่อมใหญ่
ข้อบังคับอาคาร อ่านเรื่องสัตว์เลี้ยง การรีโนเวต และการปล่อยเช่ารายวัน
สัญญา ตรวจงวดชำระ วันแล้วเสร็จ ระยะรับประกันความชำรุด และผลเมื่อฝ่ายใดไม่สามารถโอนได้

ใช้ทนายความที่เป็นอิสระ

เลือกทนายความที่ทำงานให้ผู้ซื้อ ไม่ใช่ทนายที่ผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการแนะนำหรือจ่ายค่าจ้าง ทนายที่ดีจะตรวจสัญญาจองและสัญญาซื้อขายก่อนลงนาม ค้นข้อมูลที่ดิน ตรวจแผนการโอนเงิน และไปจดทะเบียนแทนได้หากผู้ซื้อไม่สะดวก

อย่าใช้นอมินี

อาจมีผู้เสนอให้ถือที่ดินผ่านบริษัทไทยหรือบุคคลไทยแทนชาวต่างชาติ การใช้คนไทยถือที่ดินแทนคนต่างด้าว (นอมินี) ผิดกฎหมาย ในปี 2569 กรมที่ดินประกาศเข้มงวดการตรวจแหล่งที่มาของเงินและบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติ บทลงโทษมีทั้งปรับ จำคุก และคำสั่งให้จำหน่ายที่ดิน ผู้ที่ร่วมเป็นนอมินีก็มีความผิดด้วย จึงควรถือว่าเป็นความเสี่ยงร้ายแรงต่อเงินของท่าน

ขั้นตอนต่อไป

ไม่ต้องรีบตัดสินใจ ผู้ซื้อหลายคนเลือกเช่าก่อนเพื่อทำความรู้จักเมือง อ่านเพิ่มได้ในคู่มือเช่าระยะยาวในหัวหิน และเปรียบเทียบทำเลในคู่มือเลือกทำเลในหัวหิน จากนั้นดูทรัพย์ขาย และโครงการ หากมีคำถามเกี่ยวกับประกาศใด ติดต่อเราได้