เช่าระยะยาว
เช่าบ้านและคอนโดหัวหินระยะยาว คู่มือสัญญาเช่า เงินประกัน ค่าน้ำค่าไฟ และ ตม.30
สิ่งที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนเช่าบ้านหรือคอนโดหัวหินระยะยาว ตั้งแต่เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าน้ำค่าไฟ การแจ้งที่พัก ตม.30 การตรวจห้องก่อนเข้าอยู่ การบอกเลิกสัญญา และการได้เงินประกันคืน
การเช่าระยะยาวเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการเริ่มต้นชีวิตที่หัวหิน ได้ลองอยู่จริงในย่านที่สนใจ และค่อยตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ ตลาดเช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญารายเดือนที่ไม่ซับซ้อน แต่เงื่อนไขของเจ้าของที่มีคอนโดห้องเดียวกับบริษัทที่ปล่อยเช่าหลายห้องอาจต่างกันมาก
บทความนี้อธิบายว่าการเช่าบ้านหรือคอนโดหัวหินระยะยาวมักทำกันอย่างไร ควรดูอะไรในสัญญา ค่าน้ำค่าไฟคิดอย่างไร และจะดูแลเงินประกันของตัวเองอย่างไร ใช้ได้ทั้งผู้เช่าคนไทยและชาวต่างชาติ
สัญญาเช่าระยะยาวโดยทั่วไป
การเช่าระยะยาวมักหมายถึงการเช่าตั้งแต่หลายเดือนขึ้นไป ชำระค่าเช่ารายเดือน สัญญา 12 เดือนพบมากที่สุด สัญญา 6 เดือนก็มีให้เลือก บางครั้งค่าเช่าต่อเดือนสูงกว่า ส่วนการเข้าพักระยะสั้นเป็นอีกตลาดหนึ่ง และสำหรับคอนโดมักถูกจำกัดทั้งโดยกฎหมายและข้อบังคับอาคาร ฝั่งเจ้าของอ่านได้ในคู่มือปล่อยเช่าบ้านและคอนโดหัวหิน
วันทำสัญญามักต้องชำระเงินประกันและค่าเช่าเดือนแรกล่วงหน้า จำนวนเงินประกันเป็นไปตามที่ตกลงกัน ขอใบเสร็จหรือหลักฐานรับเงินทุกครั้งและเก็บไว้ให้ดี
ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (สคบ.) กำหนดให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีห้องหรือบ้านให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป โดยจำกัดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า (สัญญาที่ชำระรายเดือนไม่เกินค่าเช่า 3 เดือน) กำหนดระยะเวลาคืนเงินประกัน และห้ามเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราของรัฐ เจ้าของรายย่อยที่มีเพียง 1 ถึง 2 ห้องอาจไม่อยู่ในบังคับ จึงต้องอ่านสัญญาให้ละเอียดไม่ว่ากรณีใด
สิ่งที่มักรวมอยู่ในค่าเช่า
ที่พักให้เช่าในหัวหินส่วนใหญ่มีเฟอร์นิเจอร์ ก่อนลงนามควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่า
- มีเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และเครื่องปรับอากาศอะไรบ้าง ควรแนบรายการท้ายสัญญา
- ค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางของคอนโดหรือค่าส่วนกลางหมู่บ้านหรือไม่
- ใครจ่ายค่าอินเทอร์เน็ต เคเบิลทีวี ดูแลสวนและสระ และกำจัดแมลง
- ใครรับผิดชอบล้างแอร์และซ่อมเล็กน้อย ใครดูแลการซ่อมใหญ่
- ที่จอดรถ สัตว์เลี้ยง การสูบบุหรี่ และการให้ผู้อื่นมาพักด้วย
ค่าไฟและค่าน้ำ
วิธีคิดค่าน้ำค่าไฟสำคัญไม่แพ้ค่าเช่า
ไฟฟ้าในหัวหินจ่ายโดยการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (PEA) ส่วนน้ำประปาส่วนใหญ่มาจากการประปาส่วนภูมิภาค (PWA) แม้บางหมู่บ้านจะมีระบบน้ำของโครงการเอง หากมิเตอร์อยู่ในชื่อเจ้าของและผู้เช่าจ่ายตามใบแจ้งหนี้ของหน่วยงาน ก็จะจ่ายตามอัตราของรัฐ
เจ้าของบางรายคิดค่าไฟต่อหน่วยในอัตราของตนเอง หรือเหมาจ่ายรายเดือน สำหรับผู้ให้เช่าที่อยู่ในบังคับประกาศปี 2568 จะเก็บเกินอัตราของรัฐไม่ได้ และผู้เช่าขอดูข้อมูลต้นทุนได้ หากเจ้าของไม่อยู่ในบังคับ อัตราที่สูงกว่าก็เป็นเรื่องตามสัญญา จึงควรถามอัตราก่อนลงนามและเทียบกับบิลจริงล่าสุด
เครื่องปรับอากาศและปั๊มสระว่ายน้ำกินไฟมากในหน้าร้อน ขอดูบิลย้อนหลังสักสองสามเดือนเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายจริง
ตม.30 และหน้าที่แจ้งของผู้เช่าต่างชาติ
กฎหมายคนเข้าเมืองกำหนดให้เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถานแจ้งเจ้าพนักงานเมื่อมีคนต่างด้าวเข้าพัก เรียกว่าการแจ้ง ตม.30 (TM30) โดยทั่วไปต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่คนต่างด้าวเข้าพัก หากแจ้งช้าหรือไม่แจ้ง ผู้ที่ถูกปรับคือเจ้าบ้านหรือผู้ครอบครอง
ผู้เช่าต่างชาติก็ได้ประโยชน์จากการแจ้งนี้ เพราะสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักขอหลักฐาน ตม.30 เมื่อยื่นขยายวีซ่าหรือรายงานตัวอื่น ๆ ควรขอให้เจ้าของหรือตัวแทนแจ้งโดยเร็วและส่งสำเนาใบรับแจ้งให้
คนต่างด้าวมีหน้าที่ของตนเองด้วย หากอยู่ในประเทศไทยติดต่อกันเกิน 90 วัน ต้องรายงานที่พักทุก 90 วัน ด้วยตนเอง ทางไปรษณีย์ หรือออนไลน์หากเข้าเงื่อนไข และบางกรณีต้องแจ้งเมื่อย้ายที่อยู่ ควรสอบถามสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหัวหิน เพราะแนวปฏิบัติแต่ละพื้นที่อาจต่างกัน
ตรวจห้องก่อนเข้าอยู่
การตรวจห้องอย่างละเอียดในวันแรกคือวิธีที่ดีที่สุดในการปกป้องเงินประกัน
- เดินตรวจทุกห้องพร้อมเจ้าของหรือตัวแทนก่อนย้ายเข้า
- ถ่ายรูปหรือวิดีโอผนัง พื้น เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้น รวมรอยขีดข่วนหรือคราบเดิม
- ทดสอบแอร์ น้ำอุ่น ก๊อกน้ำ ชักโครก ไฟ ปลั๊ก กุญแจ และหน้าต่าง
- จดเลขมิเตอร์ไฟและน้ำ พร้อมถ่ายรูปที่มีวันที่
- ทำรายการกุญแจ คีย์การ์ด และรีโมตที่ได้รับ
- ให้ทั้งสองฝ่ายลงชื่อในรายการตรวจรับและเก็บสำเนาไว้
หากพบปัญหาในช่วงแรก ให้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรทันที เพื่อไม่ให้ถูกเรียกเก็บภายหลัง
การบอกเลิกสัญญาและการรับเงินประกันคืน
อ่านข้อบอกเลิกสัญญาก่อนลงนาม สัญญาส่วนใหญ่กำหนดระยะแจ้งล่วงหน้า มักเป็น 30 วัน และผลของการออกก่อนกำหนด ตามประกาศปี 2568 ผู้เช่าของผู้ให้เช่าที่อยู่ในบังคับ ซึ่งทำสัญญามีกำหนดเวลา บอกเลิกก่อนครบได้เมื่ออยู่มาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่า โดยแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้า 30 วันและไม่มีค่าใช้จ่ายค้าง
เมื่อสิ้นสุดสัญญา
- นัดตรวจห้องพร้อมเจ้าของ และเทียบกับรูปวันเข้าอยู่
- จดเลขมิเตอร์ครั้งสุดท้ายและชำระค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้าย
- คืนกุญแจทั้งหมดและขอเอกสารส่งมอบที่ลงชื่อแล้ว
- ขอรายการหักเงินประกันเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมใบเสร็จ
สำหรับผู้ให้เช่าที่อยู่ในบังคับ ประกาศกำหนดให้คืนเงินประกันเมื่อสัญญาสิ้นสุด หรือภายใน 7 วันหากตรวจแล้วไม่พบความเสียหาย หรือภายใน 14 วันหลังหักค่าซ่อมหากมีความเสียหาย ความเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติไม่ควรเป็นภาระของผู้เช่า
สัญญาณเตือนที่ควรระวัง
- เร่งให้โอนมัดจำก่อนได้ดูห้องหรือพบเจ้าของหรือตัวแทน
- ผู้ให้เช่าแสดงโฉนด หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของไม่ได้
- ไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หรือสัญญาเป็นภาษาที่อ่านไม่ออกและไม่มีคำแปล
- เจ้าของปฏิเสธการแจ้ง ตม.30 หรือไม่ออกใบเสร็จ
- คอนโดที่โฆษณาให้เช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ ซึ่งอาจผิดทั้งข้อบังคับอาคารและกฎหมาย
- ราคาต่ำกว่าห้องใกล้เคียงมากผิดปกติ
หาที่พักถัดไป
ดูบ้านและคอนโดให้เช่าระยะยาวในหัวหิน หรืออ่านคู่มือเลือกทำเลในหัวหิน ก่อน หากกำลังวางแผนย้ายมาอยู่ คู่มือย้ายมาอยู่หัวหิน มีเรื่องวีซ่า โรงพยาบาล และโรงเรียน หากมีคำถามเกี่ยวกับประกาศ ติดต่อเราได้