สำหรับเจ้าของ

ปล่อยเช่าบ้านและคอนโดหัวหิน เช่ารายเดือนหรือรายวัน กฎหมาย ภาษี และการบริหารการเช่า

คู่มือสำหรับเจ้าของที่ต้องการปล่อยเช่าคอนโดหรือวิลล่าในหัวหิน ทั้งการเลือกเช่ารายเดือนหรือรายวัน พ.ร.บ.โรงแรมและข้อบังคับอาคารชุด ภาษีเงินได้จากค่าเช่า และงานของบริษัทบริหารการเช่า

อ่าน 10 นาทีอัปเดต 20 ตุลาคม 2569

เจ้าของบ้านและคอนโดในหัวหินจำนวนมากปล่อยเช่าบางช่วงหรือตลอดทั้งปี หากทำอย่างเป็นระบบ รายได้ค่าเช่าช่วยรับภาระค่าใช้จ่าย และบ้านก็มีคนอยู่และได้รับการดูแล แต่หากทำโดยไม่ระวัง อาจตามมาด้วยค่าปรับ ข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน ภาษีที่ไม่ได้เตรียมไว้ และเฟอร์นิเจอร์ที่เสื่อมเร็ว

บทความนี้อธิบายการเลือกระหว่างให้เช่ารายเดือนกับรายวัน สถานะทางกฎหมายของการเช่าระยะสั้น ภาษีเงินได้จากค่าเช่าในภาพรวม และการเตรียมบ้านก่อนปล่อยเช่า

เช่ารายเดือนกับเช่ารายวัน

การให้เช่าระยะยาว คือสัญญารายเดือน ตั้งแต่หลายเดือนถึงหนึ่งปีหรือนานกว่า รายได้สม่ำเสมอ ทรัพย์สึกหรอน้อยกว่า และดูแลผู้เช่าครั้งละรายเดียว แม้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนต่ำกว่าราคาห้องพักวันหยุด และอาจมีช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า โดยเฉพาะหน้าฝน

การให้เช่าระยะสั้น คือการเข้าพักเป็นวันหรือเป็นสัปดาห์ มักผ่านแพลตฟอร์มจองที่พัก ราคาต่อคืนอาจสูงกว่า แต่ต้นทุนก็สูงตาม ทั้งค่าทำความสะอาด ผ้าปูที่นอน การเช็กอิน ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม และการสึกหรอที่เร็วขึ้น ที่สำคัญที่สุดคือมีประเด็นทางกฎหมายที่สัญญาเช่าระยะยาวไม่มี

สำหรับเจ้าของคอนโดหัวหินส่วนใหญ่ การให้เช่ารายเดือนปลอดภัยและง่ายกว่า

สถานะทางกฎหมายของการให้เช่าต่ำกว่า 30 วัน

พระราชบัญญัติโรงแรม

ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การจัดที่พักให้บุคคลทั่วไปเข้าพักชั่วคราวโดยมีค่าตอบแทน โดยทั่วไปถือเป็นธุรกิจโรงแรมที่ต้องได้รับใบอนุญาต กฎหมายไม่ถือว่าสถานที่พักที่ให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเป็นโรงแรม ตลาดจึงมักถือว่าการเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปอยู่ในฝั่งที่ปลอดภัย

อย่างไรก็ตาม ไม่ควรยึดตัวเลขนี้อย่างเดียว สิ่งที่พิจารณาคือลักษณะการประกอบธุรกิจ ไม่ใช่เพียงระยะเวลาของการจองแต่ละครั้ง ที่พักที่ดำเนินการแบบโรงแรมจึงยังอาจมีปัญหาได้ บทลงโทษที่มีการรายงานสำหรับการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต ได้แก่ จำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับเพิ่มรายวันตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

คำพิพากษาและการบังคับใช้

หัวหินเป็นที่มาของคดีที่รู้จักกันดีคดีหนึ่ง ในปี 2561 มีการรายงานอย่างกว้างขวางว่าเจ้าของห้องในคอนโดแห่งหนึ่งในหัวหินถูกปรับตาม พ.ร.บ.โรงแรม จากการปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์โดยไม่มีใบอนุญาต และรายงานข่าวระบุว่ามีเพียงการเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปที่ชอบด้วยกฎหมาย

หลังจากนั้นยังมีการบังคับใช้ต่อเนื่องในพื้นที่อื่น รวมถึงการจับกุมเจ้าของห้องและนายหน้าในกรุงเทพฯ ที่ปล่อยเช่ารายวันโดยไม่ได้รับอนุญาต

ที่พักขนาดเล็กและการใช้อาคาร

มีกฎกระทรวงที่เปิดให้ที่พักขนาดเล็กที่ไม่เป็นโรงแรมดำเนินการได้เมื่อแจ้งต่อทางราชการ โดยมีเงื่อนไขเรื่องจำนวนห้อง จำนวนผู้เข้าพัก และมาตรฐานความปลอดภัย แต่ไม่ใช่การอนุญาตทั่วไปสำหรับห้องชุด นอกจากนี้กฎหมายควบคุมอาคารก็มีผล เพราะอาคารพักอาศัยไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้เป็นโรงแรม บทวิเคราะห์ทางกฎหมายในปี 2569 ยังถือว่าการให้เช่าห้องชุดระยะสั้นไม่สอดคล้องกับ พ.ร.บ.โรงแรม

ข้อบังคับอาคารชุด

แม้ไม่นับ พ.ร.บ.โรงแรม ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอาจห้ามการเข้าพักต่ำกว่าระยะเวลาที่กำหนด จำกัดการรับส่งกุญแจ หรือกำหนดให้ลงทะเบียนผู้เช่ากับนิติบุคคล หลายอาคารบังคับใช้ด้วยค่าปรับหรือการไม่ออกคีย์การ์ด ควรอ่านข้อบังคับและมติที่ประชุมล่าสุดก่อนลงประกาศ

ร่างกฎหมายใหม่

มีการหารือร่างกฎหมายเพื่อนำที่พักรูปแบบต่าง ๆ ซึ่งอาจรวมถึงที่อยู่อาศัย เข้าสู่ระบบใบอนุญาต ตามข้อมูลล่าสุดที่เราตรวจสอบ ร่างเหล่านี้ยังไม่มีผลบังคับใช้ ควรตรวจสถานะปัจจุบันก่อนอาศัยการเปลี่ยนแปลงใด ๆ

ภาษีเงินได้จากค่าเช่า

ส่วนนี้เป็นภาพรวมเท่านั้น ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีสำหรับกรณีของท่าน

ค่าเช่าเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษีในไทย ทั้งเจ้าของคนไทยและต่างชาติ เพราะเป็นเงินได้จากทรัพย์สินในประเทศไทย
เลขประจำตัวผู้เสียภาษี: เจ้าของชาวต่างชาติต้องขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีเพื่อยื่นแบบ ส่วนคนไทยใช้เลขบัตรประชาชน
ค่าใช้จ่าย: เงินได้จากการให้เช่าอาคาร บุคคลธรรมดาโดยทั่วไปหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาร้อยละ 30 หรือหักตามจริงพร้อมหลักฐาน
อัตราภาษี: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นอัตราก้าวหน้า คำนวณจากเงินได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน
การยื่นแบบ: ยื่นแบบประจำปีภายในสิ้นเดือนมีนาคมของปีถัดไป และผู้มีเงินได้ค่าเช่าในครึ่งปีแรกโดยทั่วไปต้องยื่นแบบครึ่งปีภายในสิ้นเดือนกันยายนด้วย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: เมื่อนิติบุคคลจ่ายค่าเช่าให้บุคคลธรรมดาอาจต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย สำหรับเจ้าของที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในไทยมักถูกหักร้อยละ 15 ซึ่งไม่ใช่ภาษีสุดท้าย และนำไปเครดิตเมื่อยื่นแบบได้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีท้องถิ่นที่เก็บรายปีจากตัวทรัพย์ แยกจากภาษีเงินได้ และทรัพย์ที่ปล่อยเช่าอาจเสียในอัตราต่างจากบ้านหลังหลักของเจ้าของ ควรตรวจใบแจ้งประเมินจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกปี

เจ้าของที่อาศัยอยู่ต่างประเทศควรตรวจด้วยว่าประเทศของตนเก็บภาษีจากค่าเช่าในไทยอย่างไร และมีอนุสัญญาภาษีซ้อนหรือไม่

บริษัทบริหารการเช่าทำอะไรให้บ้าง

สำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศหรือไม่มีเวลาดูแลเอง บริษัทบริหารการเช่าช่วยได้มาก บริษัทที่ดีควรทำสิ่งเหล่านี้

ทำการตลาด ด้วยรูปและรายละเอียดที่ตรงจริง และพาลูกค้าชมห้อง
คัดกรองผู้เช่า ตรวจตัวตน วัตถุประสงค์การเข้าพัก และบุคคลอ้างอิงเท่าที่ทำได้
จัดทำสัญญาเช่า และรายการทรัพย์สิน และดูแลให้มีการแจ้ง ตม.30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติ
ตรวจห้อง วันเข้าและวันออกพร้อมรูปและเลขมิเตอร์ และตรวจเป็นระยะระหว่างสัญญา
เก็บค่าเช่า ชำระค่าใช้จ่ายตามที่ตกลง และส่งรายงานที่ชัดเจน
ประสานงานซ่อมบำรุง ตั้งแต่ล้างแอร์จนถึงงานซ่อมด่วน ภายในวงเงินที่เจ้าของอนุมัติ
ดูแลเงินประกัน และหักค่าเสียหายอย่างเป็นธรรมเมื่อสิ้นสุดสัญญา

ควรมีสัญญาจ้างบริหารเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุขอบเขตงาน ค่าบริการ วงเงินอนุมัติงานซ่อม วิธีและกำหนดโอนเงินให้เจ้าของ และเงื่อนไขการเลิกสัญญา

เตรียมบ้านก่อนปล่อยเช่า

ซ่อมและบำรุงรักษา แก้รอยรั่ว ล้างแอร์ ตรวจระบบน้ำและไฟ และเปลี่ยนของที่ชำรุด
จัดเฟอร์นิเจอร์ให้พร้อมอยู่ยาว ผู้เช่าคาดหวังเตียงและโซฟาที่สบาย โต๊ะอาหาร ครัวที่ใช้งานได้ เครื่องซักผ้า ม่าน และอินเทอร์เน็ตที่ดี
ทำความสะอาดใหญ่ ก่อนถ่ายรูปและก่อนผู้เช่ารายใหม่เข้า
เตรียมเอกสาร สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ข้อบังคับอาคาร และรายการทรัพย์สิน
สาธารณูปโภค ให้มิเตอร์อยู่ในชื่อเจ้าของ และกำหนดว่าผู้เช่าจ่ายตามบิลของหน่วยงานโดยตรงหรือไม่
ประกันภัย ตรวจว่ากรมธรรม์คุ้มครองกรณีปล่อยเช่า
กุญแจและการเข้าออก เตรียมกุญแจสำรอง คีย์การ์ด และรีโมต และลงทะเบียนผู้เช่ากับนิติบุคคลหากอาคารกำหนด

ขั้นตอนต่อไป

ผู้เช่าในหัวหินให้ความสำคัญกับเรื่องเดียวกับที่อธิบายไว้ในคู่มือเช่าระยะยาวในหัวหิน จึงควรอ่านจากมุมของผู้เช่าด้วย ความต้องการเช่ายังขึ้นลงตามฤดูกาล อ่านได้ในสภาพอากาศหัวหินและช่วงเวลาที่เหมาะกับการย้าย

หากต้องการผู้ช่วยดูแลการปล่อยเช่า เรามีบริการบริหารการเช่าสำหรับเจ้าของทรัพย์ในหัวหิน อ่านรายละเอียดบริการบริหารการเช่า หรือติดต่อเรา